| ■热线原声 读者刘先生:
我于2004年购买了一套期房。按照当时的规划，我们家楼前的空地应当建设成为一块公共绿地，而我也正是因为看中了这块绿地，才决心购买这一套商品房。2006年初，我们刚入住后的两个多月，有人在我们家楼前的空地上开始动工，原来开发商要在这块绿地上修建另一座住宅楼。经与开发商几次交涉未果。请问:开发商能够在这块原规划为绿地的地面上盖楼吗？我们应该怎么办？
■律师观点:
依据建设部发《商品房销售管理办法》第二十四条规定:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。此外，《北京市城市房地产转让管理办法》中也有类似的规定。
故建议刘先生先到城市规划行政主管部门查询项目规划批准文件以及是否涉及规划变更事项。如果该项目已经依法取得了许可证并经规划行政主管部门同意规划进行变更，则要具体看开发商是否履行了书面通知义务，购房人可选择退房并可要求开发商承担违约责任。若虽然依法取得了许可证但未按许可证施工，购房人可向城市规划行政主管部门、建筑行政主管部门、国土资源行政主管部门或城管部门举报，要求开发商停止施工，拆除违章建筑，并由相关行政主管部门对开发商进行处罚。
如果该项目本身就没有相应的规划许可证，那么整个楼盘就属于违章建筑。购房者将无法获得所购房屋的所有权证，建议购房人应立即采取措施以将损失降至最低程度。
开发商延迟办理房产证我能要求赔偿吗？
■热线原声 读者张先生:
2004年6月，我购买了位于朝阳区的现房一套。但开发商直至2005年11月才将房产证办理完成交给我。经了解，开发商未能按期及时办理完成房产证的主要原因是开发商未能及时提供应由其提供的相应手续。请问，我能向开发商主张赔偿吗？
■律师观点:
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。再据该解释第十九条的规定:购买预售商品房的在商品房交付后超过一年零九十天，由于出卖人的原因，导致买受人仍然无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
根据上述规定，如果双方签订的房屋买卖合同对办理房产证的问题没有具体约定，则由于开发商的原因未能如期办理房产证，购房人可以向开发商主张赔偿责任，甚至于解除合同。
中豪律师集团(北京)事务所邢志刚律师 
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