| 冯先生：我以前通过银行贷款买了一套现房，该房屋产权证已办理完毕。现在我急需用钱，想把该房屋出售，但银行贷款没还完，抵押权还没有解除。请问我该怎么办？
解答：根据《担保法》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条规定，买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的书面同意，如果抵押权人不同意，只能在解除抵押关系后进行交易过户。
如果抵押权存续期间，抵押人转让房屋未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得房屋所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
也就是说冯先生在转让该房屋时，需要经贷款银行的同意，现在大部分银行是不同意冯先生出售的，这就是通常说的同行转按揭是很困难的，因为银行存在较大风险。现实中一般是买房人先将卖房人的银行贷款还清，将设在房屋上的抵押权解除，然后买房人或者多次付款或者向银行贷款支付卖房人剩余房款，办理产权过户手续。
如果卖房人在初次购房时虽然向银行贷款，但是没有在房管局办理抵押登记，抵押权不得对抗受让人即买房人，因此给抵押权人贷款银行造成损失的，由卖房人承担赔偿责任。在北京，如果未办理抵押登记，但是房产证在银行收押的，买房人可以直接将银行贷款还清，赎回收押在银行的房产证，这大约需要10个工作日，然后直接办理转移登记。
（北京亿通律师事务所 张艳玲律师） 
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