|
刘桂林：“两书”在交房的同时就应交给业主。本案中，“两书”由物业交给业主是不对的，因为物业公司不是买卖合同的一方。目前的做法是物业公司在为业主办理入住手续的时候将“两书”交给业主，这时的物业公司实际上是接受开发商的委托，代理开发商来交“两书”，责任最终仍由开发商承担。
张翔：由物业公司交付“两书”是不可能的。住宅质量保证书和住宅使用说明书必须是由开发商亲自交付，法律要求开发商提供这两个文件，这两个文件也是竣工备案的文件，在交房的同时就应给业主。除非合同有约定，由物业公司代表开发商提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，否则只能由开发商来交付。
违约金支付形式由双方约定
◆案例回放：
1月22日，木樨园该项目售楼处大厅贴出一张致歉函，开发商称，按合同约定将发放因推迟交房所产生的违约金，但以抵扣物业费的形式支付。业主们并不同意这样做，业主李先生称，业主要求以现金形式发放，而此要求未得到开发商同意。当天，业主们签下联名单，要求开发商推迟交房日期。但是此举遭到售楼处拒绝，售楼处坚称按合同操作。主持人：对违约金的处理是否可以是开发商的单方行为？在本案的情况下，您认为合理的处理方式是怎样的？
刘桂林：开发商将违约金抵扣物业费，这实际上只是开发商单方的一个提议，至于这个提议是否被业主接受，则是另外一个问题。如果业主不予接受，开发商用这种方式相当于没有支付违约金，没有承担违约责任。目前的这种情况，业主最好是在开发商取得竣工验收备案登记表之后再签交接单收房，然后据实结算违约金数额。
秦兵：如果有违约金，一定是现金支付，法律没有规定违约金可以用于抵扣物业费。当然，业主同意的话另当别论。这种情况下，业主并不必要求推迟交房。对开发商来说，交付的房屋质量必须合格，业主应组织起来，要求开发商支付相应违约金，并交付质量合格的房屋。
张翔：抵扣物业费是开发商的单方选择，没有法律依据，业主同意才可以。而且违约金不能用于抵扣物业费，因为物业管理关系是业主和物业管理公司之间的关系，与开发商基于买卖合同产生的违约金赔付关系无关。
本案这种债务转移必须征得债权人的同意。在业主不同意的情况下，开发商就必须以现金形式支付违约金。这种争议发生后，处理的方式有两种，第一，涉及到行政审批问题的，可以请求行政主管部门依法处理；第二，根据合同约定，通过仲裁或诉讼的途径，依照合同处理。
专家支招避免纠纷
主持人：为避免类似纠纷，对于房屋交接过程中的常见问题，您有怎样的建议？
刘桂林：最好的方式是在合同中详细约定交房程序及问题处理方式，但现在这种市场状况让业主难以通过合同或补充协议的方式来约定这些细节。现有的法律法规对交房的程序等问题都还没有太明确的规定，政府部门可以出台一些相应的行政措施或行政法规，对交房的程序作出详细的规定，从政府管理的角度来完善相关制度。
秦兵：合同一定要签好、签细，并严格依照合同约定执行。签好了合同，类似的很多问题自然就能解决，合同签不好肯定会有麻烦。
张翔：可以这么说，当事人必须支付买房子的司法成本，可以求助于专业的房地产律师或其他专业人士来处理购房中的法律问题。
竣工验收备案表作用有限
◆案例回放：
对于竣工验收备案表，售楼处办公室孙主任解释，他们目前还没拿到竣工验收备案表，但在去年12月18日已通过最后一项验收，这样就可以交房。北京市建委有关负责人对开发商交房所需条件做了说明，市建委称，建设单位应从工程竣工验收合格之日起15日内，向区县级以上建委备案，取得竣工验收备案表，但这15日内交房并不违规。但如果买售房双方在合同中约定以竣工验收备案表为准，则开发商若未取得即交房就构成了违约。而住宅质量保证书和住宅质量说明书则应该由开发商自己提供。主持人：竣工验收备案表具有怎样的法律性质和作用？取得竣工验收备案表的程序是怎样的？ 
| 
