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刘桂林：按照北京市的规定，竣工验收备案表是房屋交付的法定条件之一，是房屋交付的初步证明，但该表并不能说明房屋质量没有任何问题了。现在政府对房屋质量不进行实质性审查，仅作形式上的备案。
秦兵：竣工验收备案表是一个备案制度的证明，它不能保证房屋质量合格。其法律性质仅仅是一个备案证明，仅仅说明房屋就质量问题备案了。其取得程序是，先由建筑商、开发商、设计商、监理商四方进行内部验收，四方认为验收合格后，将验收表交予市建委，建委盖章表示收到，即完成备案。备案表不能保证房屋质量没有问题，收房后出现的问题需通过诉讼程序解决。
张翔：总体来看，大家约定俗成的“验收合格”指的应是取得竣工验收备案表。从法律上讲，按照建设部颁发的文件的相关规定，竣工验收备案表要在取得如下几种文件后才能通过备案：首先，项目须取得工程验收即五方验收合格的文件；其次是规划验收、消防验收、环保验收以及住宅质量保证书和住宅使用说明书、施工图审查合格等文件，这些文件齐全以后才能通过备案。也就是说，如果房屋取得了竣工验收备案表，就意味着这个房子是合格的。
规划设计变更涉嫌违约
◆案例回放：
业主李先生指出，房屋没有按照原规划建设，“规划是2个阳台的成了1个，规划是1个阳台的现在没有了。”主持人：什么是“规划设计变更”？业主收房时面临规划或设计变更时应如何处理？
刘桂林：规划变更和设计变更不是一回事，但有时候比较大的设计变更会涉及到规划。比如房屋外立面阳台的变更，它既涉及到设计变更，也涉及到规划变更。按照现在的示范合同，如果规划设计变更了，开发商需通知业主，业主可以接受，也可以不接受，接受的话就继续履行合同，不接受的话就退房。但现在房屋价格上涨得比较厉害，业主选择退房会带来巨大的潜在损失，谁也不愿意退房，这样就相当于业主只能无条件忍受开发商变更规划设计。本案出现这种情况，业主只能要么退房，要么就无条件接受。但在房价上涨迅速的市场条件下，业主退房无疑将面临巨大损失，现有的法律解决不了这种问题，这实际上是市场供需状况的一个结果。
秦兵：关于规划设计，我认为只要和合同约定不一样就是违约，应按照合同约定的违约责任要求赔偿。业主遇到这种受到潜在侵害的情况，一定要组织起来，推选代表进行集体诉讼。
张翔：规划设计变更的处理方式在合同中应有约定。涉及变更的时候，开发商首先应当通知业主，没有履行通知义务的，业主就有权解除合同，或者请求赔偿损失。双方应按照合同的约定处理，没有约定的，则按照合同法等相关法律的规定处理。
委托相关部门鉴定质量
◆案例回放：
另有业主说，他的房子墙壁上有一大裂缝，地板还往上冒土。业主刘先生则对屋顶浸出的水感到不安。对于屋内墙体裂缝，孙主任说，这是施工洞，施工洞是施工时在墙上开的洞，在工程最后又将其补上，这样两部分墙体就可能出现裂缝，这种裂缝并无安全隐患。而据有关媒体报道，在和记黄埔逸翠园交房纠纷中，部分房屋墙体不平整、不垂直，地板不平整、有裂缝等问题也成为争议的焦点。主持人：墙体裂缝是属于房屋质量问题还是正常的建筑通病？业主收房时遇到墙壁裂缝、屋顶浸水等问题应如何处理？
刘桂林：墙体裂缝肯定是房屋质量问题。业主认为有质量问题，而开发商否认，这种情况下只有共同请质量部门进行检测，如确存在质量问题，应由开发商修复或者赔偿。
秦兵：通病就是质量问题。这种情况可要求开发商出具质量保证证明，如“保证对所有质量问题10年之内负责承担责任”。或请第三方鉴定机构对房屋出现的墙体裂缝等进行鉴定，看到底是不是质量问题，是否会存在安全隐患。如确有问题，可退房或请求赔偿。 
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