关注购房人利益 推进住宅质量保证保险

   遇到诸如屋面、水箱、楼地面漏水，上下水管道和卫生洁具堵塞，墙面、地面和屋面等起壳、开裂，铝合金门窗渗水、锈蚀、零件脱落等等质量问题时，购房者往往最先找到的是开发商。但很多开发商都表示，房屋建设过程中的设计、施工和指导等很多环节很难全面而深入地顾及到。
    更有些不负责任的开发商，在出现质量问题之后，往往拖延或寻找各种借口避开保修和赔偿责任，提供一些小修小补的服务，解决不了根本问题。还有一些小型的由项目起来的开发商，待房子售完，公司注销，消费者又向哪里讨回自己的公道呢？
    购房者与开发商之间需要第三方，国外质量保证保险值得借鉴。
    开发商与建筑商、设计商、分包商的责任分配复杂多样，而购房者和开发商之间的矛盾又很难协调，在这样的情况下，购房者和开发商之间需要一个起到桥梁作用的第三方，这个第三方可以保证购房者的权益，又可以帮助开发商对质量问题负责任。
    在发达国家，房地产开发商固然要对房屋的质量问题负责，但却不是直接面对业主，并没有全全负责从检查、理赔到保修的全部事项，国外采用的是住宅质量保证保险。该种保险起源于上个世纪八十年代，在国际上已经是一种较为成熟的保险制度。法国是最早开展这项保险的国家之一，类似的保险叫做“潜在缺陷保险(Inherent Defects Insurance?简称IDI)又称建筑物十年期责任保险?Liability For Ten years?”，主要承保竣工验收之日起十年之内，住宅因主体结构存在缺陷发生工程质量事故而给消费者造成的损失。
    目前，此险种在法国的投资率达到100%，自日本、英国等其他发达国家也能够达到90%。作为购房者和开发商之外的第三方，住宅质量保证保险的确起到了桥梁的作用。
    我国推行住宅质量保证保险没有受到开发商的“热情接待”
    鉴于国外先进的经验，2002年10月31日，我国建设部住宅产业化促进中心和中国人民财产保险公司联手推出了与国外类似的住宅质量保证保险。
    然而，该险并没有受到开发商的“热情接待”，一年多以来，全北京以北京金宸房地产开发有限公司的金宸公寓为代表，已经投保或和保险公司签署合作协议的楼盘总共不足4家。其他地区的市场也并不乐观，在南方城市，只有成都的蜀风花园.兰苑一期和厦门“华天花园”。
    造成这种情况主要有三个原因
    首先，对于开发商来说，投保住宅质量保证保险必然增加投资成本，而销售价格也不太可能因此而提升房价，高价售房。虽然可以增强开发商的诚信度，利润空间的减少还是会制约很大一部分开发商的，这与国外开发商主动投保的情况完全不同。第二，国人的保险观念不强，由于该保险带来的客户也不是明显的增多。第三，住宅质量保证保险的系统和相关规定还不是很深入和全面，导致通过性能认证的门槛过高。目前该保险只适用于通过建设部A级住宅性能认证的住宅，级别单一保险费率不灵活，整个系统不够多元化。
    构筑住宅保障保险体系势在必行
    住宅质量保证保险的最大受益者应该是购房者，住宅出现问题后自然有保险公司理赔；对于开发商也是一件乐事，因为质量风险可以转嫁给保险公司，完全没有必要为今后的质量问题烦恼。同时，经过质量保证的住宅必将受到广大消费者的亲睐，从而使得购房者选房时有了侧重点。住宅质量保证保险成了开发商的卖点和竞争的优势，当然开发商也要为此付出不菲的保险费。
    从短期的角度看，我国房地产业的不成熟制约着住宅质量保证保险的顺利执行；长远来说，住宅质量保证保险可以推动我国房地产界向健康、合理的方向发展。