童悦仲：我国商品住宅性能认定制度的回顾与展望 |
作者：建设部住宅产业化促进中心 来源：建设部住宅产业化促进中心 发布日期：2006-10-30 21:28:56
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一、我国商品住宅性能认定制度产生的背景
我国住宅性能认定制度是伴随着住房制度改革和住宅商品化的实施建立起来的。
性能和质量是不同的概念。计划经济时期我国对城镇职工实行福利性的住房实物分配制度，人们分到房子已很不容易，因此对房屋品质并不十分挑剔，往往只关注它的施工质量，或者说工程质量。随着住房体制的改革，住宅成为商品进入市场，人们在选购房屋时，不仅关心工程质量，还对住宅的功能质量、声光热等建筑物理特性、设备配置、住区环境等进行考察和比较。所谓“住宅性能”，就是把住宅这些多方面的品质综合起来的集中表达。
国外开展住宅性能认定已有多年的历史。上世纪90年代初我国翻译了日本工业化住宅性能评定制度的有关文件，之后又结合国家“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”项目进行了较为系统的研究。1998年国务院宣布停止住房实物分配后，住房市场空前活跃起来。为了配合建立多元多层次的住房供应体系，促进我国住宅建设水平的全面提升，引导居民放心买房、买放心房，建设部于1999年4月颁布了建住房[1999]114号文件《商品住宅性能认定管理办法》，决定从当年7月1日起在全国试行住宅性能认定制度。
我国建立住宅性能认定制度的根本目的，是为了提高住宅性能，促进住宅产业现代化，保证住房消费者的权益。
二、我国住宅性能认定制度的主要内容
我国的住宅性能认定制度把住宅性能分解为适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能5个方面共268条具体指标，通过对各项指标的打分和综合评价，最终确定住宅的综合性能等级。目前已编写完成，正在报批过程中的国标《住宅性能评定技术标准》将住宅综合性能按照得分高低划分为A、B两个级别，其中A级住宅为执行了现行国家标准且性能好的住宅；B级住宅为执行了现行国家强制性标准但性能达不到A级的住宅。A级住宅按照得分由低到高又分为1A、2A、3A三个级别。凡属A级住宅，都可认为是住宅中的精品。
《商品住宅性能认定管理办法》规定，国家或省级住宅试点、示范工程均应进行性能认定；其它项目开发商可以自愿申请性能认定。住宅性能评定原则上以单栋住宅为对象，也可以单套住宅或住区为对象进行评定。受国务院建设行政主管部门委托，建设部住宅产业化促进中心负责全国住宅性能认定工作的组织实施。各级政府建设主管部门负责指导和管理本地区的住宅性能认定工作，委托同级负责住宅产业化工作的机构组织实施。
国务院办公厅发布的国办发[1999]72号文件《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》提出：要“重视住宅性能评定工作，通过定性和定量相结合的方法，制定住宅性能评定标准和认定办法，逐步建立科学、公正、公平的住宅性能评价体系。”中国建筑学会理事长、建设部原副部长宋春华先生曾撰文指出，推进中国的住宅产业现代化是一项系统工程，包括5个子系统，即技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和性能认定体系，其中性能认定体系是整个住宅产业现代化体系的核心。
三、中日两国住宅性能认定制度的对比
在名称上，中日两国都采用了“住宅性能”的概念，我国叫做住宅性能认定制度，日本叫做住宅性能表示制度。
在内容上，我国性能认定制度涵盖的范围比较宽泛，分5大类268条指标。日本性能表示制度涉及的范围相对比较单一，分9大类，但只有29条具体指标，每条指标分为2～5个级别。
在评价对象上，我国以栋号作为评价对象。日本以套型作为评价对象。
在表达方式上，我国性能认定侧重于综合评价。日本性能表示制度不做综合评价，而是给出每条指标的级别。
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