童悦仲：我国商品住宅性能认定制度的回顾与展望 |
作者：建设部住宅产业化促进中心 来源：建设部住宅产业化促进中心 发布日期：2006-10-30 21:28:56
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在法律地位上，我国住宅性能认定制度是以建设部颁发文件的形式启动实施的，在法律体系中属于部门规章。日本住宅性能表示制度是经国会众、参两院表决通过后，在国家正式颁布的《住宅品质确保促进法》中规定实施的，法律地位比我国高。
在具体操作上，我国的认定方法带有较多政府行为色彩，认定过程涉及的部门和人员多、程序相对复杂。日本则由主管大臣授权社会上的中介机构从事住宅性能表示业务，依靠市场机制进行运作，委托方和中介机构之间关系比较单一，责、权、利关系比较明确。
四、我国住宅性能认定制度的实施情况和存在的问题
住宅性能认定工作开展以来，得到了各地政府建设行政主管部门、房地产开发商、住宅设计、施工单位以及广大消费者的广泛关注与响应，6年来全国已有近200个小区、数千幢住宅楼通过了性能认定设计审查。其中有44个小区通过终审，获得了A级住宅称号。
社会各界也对这项工作给予了关注和支持。2002年初，中国工商银行作出决定，对通过性能认定的住宅项目优先给予贷款支持；中国人民保险公司则参照国外类似做法，对通过性能认定的项目开办了住宅10年质量保证保险业务。在国际合作方面，中日两国政府自2001年12月至2004年11月，进行了为期3年的住宅性能认定制度合作研究，取得了许多有价值的成果。
推行住宅性能认定制度方面存在的问题主要有以下三种情况：一是受人员编制限制等原因，地方政府对此项工作往往无暇顾及；二是有少部分开发商对“A级住宅”的理解有偏颇，只对获得3A级认定感兴趣，不知道获得1A、2A级认定也是很高的评价，结果放弃了申报和积极争取；三是目前社会上形形色色的住宅评奖活动搞得鱼龙混杂、真假难辨，对严肃的性能认定制度造成了冲击。
五、今后我国住宅性能认定工作的打算
一要通过试点探索市场化运作的机制和模式。住宅性能认定并非只是得出一个简单的认定结论，它本质上是一种技术服务。通过认定这一形式和过程，充分吸收各方专家的经验和智慧，帮助住宅建设上档次、上水平，使消费者获得实惠，才是认定工作要达到的根本目的。因此今后可以学习日本的方法，通过中介组织和市场规则来推进这项工作。
二要编制和发布全国统一的《住宅性能评定技术标准》。由建设部住宅产业化促进中心和中国建筑科学研究院等单位共同编写的国家标准《住宅性能评定技术标准》已于2004年12月中旬通过建设部组织的专家审查，目前已进入报批程序。下一步，要以《住宅性能评定技术标准》的颁布为契机，面向社会广泛宣传住宅性能认定制度。
三要总结和交流各省市开展住宅性能认定工作的经验。几年来，山东、江苏、北京、广东、浙江、陕西、辽宁、福建、湖南、湖北、四川、云南、河南、新疆、内蒙、宁夏等省、市、自治区对开展住宅性能认定工作方面比较重视，取得了不少经验，要通过典型引路，推广各地行之有效的做法，把面上的住宅性能认定工作引向深入。
四要结合住宅性能认定加强相关科研工作，总结出住宅达到各项性能指标所需的技术措施和标准构造作法。如屋面和墙体保温、隔热作法，楼板隔声作法，南方地区外墙防渗漏作法等等，为住宅良好性能的实现和认定工作提供技术支持和可靠保证。 
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