是2007年市场太疯狂，激情过后注定趋于平淡？还是2008年上半年市场在大的市场背景下成交量严重萎缩，市场略显“灰暗”？从目前市场状态看，经过宏观调控洗礼，济南下半年房地产市场将进入更为规范、理智的买卖市场，优胜劣汰的竞争环境与理性购买的心理也将施以开发商更大的压力。经济实力较强的开发商气势夺人，不断扩充占有率，下半年市场品牌价值将进一步加强，“开盘集中，放量加大”将成为市场供应的主要特点。

　　上半年供应集中转向下半年

　　2008年初，省城房地产市场供应状况初步统计预计在700万平左右，然而从上半年供应状况看，市场放量最多在270万平左右，大部分的供应预计会在下半年释放。一些地产企业上半年的开盘计划因市场影响纷纷转向下半年，供应井喷将成为下半年楼市一重要现象。

　　调研中获悉，下半年开盘的地产项目真可谓比比皆是。海尔绿城将在10、11月份开盘；中齐他山、未来城也将推出新房源；明湖天地有5万平米住宅部分推出；鲁商置业常春藤项目新推别墅片区，其济南全民健身中心项目的写字楼也将在下半年高调入市；假日丽景一期8万平方米住宅；齐鲁涧桥三期组团等多个项目都将在下半年开盘。

　　据业内人士分析，由于上半年成交量不足导致对市场丧失信心，一些项目由上半年的开盘计划转战到下半年，下半年供应量将较为集中。目前房地产市场最核心的问题不是房价问题，而是由于消费者观望气氛浓厚导致成交量下跌，只有成交量回升了，市场才有望回暖。这种集中供应带来的竞争加剧，必定使济南房地产市场进入比拼“内功”的时代，一些延期开盘的地产项目时刻处于调整备战状态。

　　下半年需求自住为主

　　受“90/70”政策的影响，中小户型依然是下半年市场的主力产品，在受到总房款的影响下，功能型两居，紧凑型三居都将成为购房者青睐的产品。其中海尔绿城和未来城部分公寓将以精装修的雅居完美姿态呈现在消费者面前。

　在市场大环境下，从全国来看高端住宅产品受到的影响最小，省城地产的高端别墅产品在下半年也陆续推出新品。据悉，三联彩石山庄将在下半年推出6万平方米，其中包括花园洋房、双拼联排别墅及多层带电梯住宅。外海蝶泉山庄c组团则将推出120套排屋。

　　在市场需求方面，通过最近的团购活动我们发现，市场中的刚性需求依然很旺盛，改善居住条件为购买目的的需求依然存在，这些需求的释放与增加都将支撑济南房地产市场整体价格保持平稳