土地调控风暴频频刮起 中国楼市现将何去何从?

    顺驰留下的前车之鉴

    上个月，曾被人誉之为地产黑马的孙宏斌做出了一个抉择——以12.8亿元的“超低价”，将自己创立12年之久的顺驰(中国)55%的控股权转手给香港路劲基建。

    顺驰资金链的断裂，恐怕是源于孙对“中国房价只涨不跌”的迷信吧。顺驰踏上“攻城略地”的征程之际，恰恰是中国展开宏观调控之时。央行2003 年121 号文件的发布，昭示着中国进入了新的一轮房地产调控阶段。而顺驰之所以还在这一阶段无甚顾忌地拿地，或许是因为孙曾听信了一些人的高论——宏观调控都是短期的，最多不会超过两年，从而低估了中央加强和改善宏观调控的决心。

    其实，早在2004年4月25日，央行副行长吴晓灵在博鳌亚洲论坛“金融合作：迈向亚洲经济一体化的重要一步”分论坛上就曾呼吁大家不要与央行博弈。她说：中央银行现在的手段比较温和，应该看到中央政府和中央银行提出的善意措施，大家应该控制一下自己，这样经济才能平稳发展。如果激化矛盾，最后形成了中央政府不愿意看到的“硬措施”的出台，对大家都不好。

    土地风暴频起的背景是什么？如果房地产企业不能透彻地认清这其中内在的根本原因，并对下一步政策走向作出正确的预测和判断，那么不难预料他们的命运肯定还不及顺驰。

    土地风暴频起缘出何因

    上半年各项经济数据出来后，我们可以看得很清楚，在国民经济平稳快速发展的同时，存在着三大不可忽视的问题：固定资产投资过热，国际收支不平衡，货币信贷投放过多。

    这三大问题是互相关联、相互作用的，其中最核心的问题是固定资产投资过热，而固定资产投资过热就反映在土地闸门未能把住上，显现在地方政府主导下的压低地价、零地价，甚至是“以租代征”违法用地的招商引资上。

    据国土资源部数据，2005年对16个城市的卫星遥感监测显示，违法用地宗数占新增建设用地宗数近60％，若论面积，则占近50％，个别地方甚至高达90％。今年前5个月，全国土地违法案件高达25153起，涉及土地面积18.36万亩，同比上升近20％。

    为招商引资，各地不遗余力，大打“优惠牌”——低税收，低地价，甚至是零地价。那么，这资金成本的缺口从哪儿来？吃饭靠财政，建设靠土地。这资金的缺口，主要就靠从“土地”中来，途径有二：一是压低对农民的土地补偿费，强行低价征收土地，甚至用“以租代征”等明显违法方式降低土地征收成本；二是以“经营城市”、“以地生财”的方式，一边以行政手段压低补偿价格进行强制拆迁，一边以“有形之手”抬高房地产价格。

    这样做的后果，一方面是损害了农民、城市居民的利益，造成我国内需的不足，另一方面加剧了我国许多行业的重复投资、过度投资，导致了一些行业的产能过剩。

    产能过剩、内需不足，就只能依赖于出口，贸易顺差也就随之增加，导致我国外汇储备快速增加，使人民币升值压力上升。人民币升值压力加大后，就引来海外游资来赌人民币的升值。

    海外热钱的涌入，更加导致我国外汇储备的剧增，造成国际收支严重失衡，央行被迫通过外汇占款渠道被动地向银行体系投放大量基础货币，使得流动性泛滥。

    流动性泛滥反过来促使我国投资过热的反弹和房地产价格的飙升，对我国居民消费更加产生挤出效应，造成内需愈加不足，更依赖于出口。同时，更加吸引海外资金进入房地产市场，狂赌人民币升值和房地产升值的双重获利。我国经常账户和资本账户因此产生巨额双顺差，导致外汇储备的激增。外汇储备的激增，更加造成流动性泛滥，流动性泛滥又导致投资过热的反弹和房地产价格的飙升……如此循环往复，陷入了一个“怪圈”。