在系列宏观调控下，开发商资金链越发拉紧，创新的融资模式应时而生，但真正开展实质性操作，还需要产业基金管理条例保驾护航。本报记者周晓冬摄
一种增强型房地产基金半年内成立，已完成设计或募资的基金等待“正名”
无论你是否相信，地产金融的时代已经来了。开发商们感到捉襟见肘时，创新的融资模式正在应时而生。但在产业基金管理条例出台前，他们的步伐仍显艰难。
●新淘金者
思源-首开模式浮现
仅帮助在关键环节缺少资金的优质项目完成开发，从中获取超额利润；主要集中在一线城市，通常每个项目投资不超过1亿元，投资周期不超过1年
思源———一个以房地产经纪业务为主的公司，在上月底的2006年中国地产金融年会上宣布，将在半年内成立一种增强型的房地产基金，着力投资北京、上海等一线城市的住宅项目。但在国内房地产基金法尚未出台前，这个基金仍要打上一个双引号。
“基金代表我们要做的形式，有可能是信托，有可能是投资公司，也有可能是一种全新的基金地产模式。”北京思源置地投资有限公司高级投资经理廖向阳用三个可能来形容基金的定位模式。
思源早在去年就成立了投资有限公司，与首开集团共同发起增强型地产基金。其思路是，通过寻找合作伙伴，以1000万为一个单位，首开与思源共同认购5000万作为启动资金。
廖向阳介绍，第一阶段不是公开募集，选择对象包括一些金融机构证券和信托公司。
一期初步募集大约5亿－10亿元资金发起成立投资公司，以公司的形态运作房地产基金。
之所以将基金定位增强型，廖向阳说：“我们并不做项目全程开发，而是帮助那些仅仅在关键环节缺少资金的优质项目完成开发，从中获取超额利润。投资项目主要集中在一线城市，通常每个项目投资不超过1亿元，投资周期不超过1年。”思源方面表示，该基金将分别设立投资公司和管理公司。投资公司完全依照国外基金的模式，通过管理公司、托管银行以及专业的会计师、律师事务所对所选择的项目进行投资操作。
据介绍，在地产金融年结束后，已经有5家信托公司先后与思源集团进行沟通，有两家具备有雄厚的资金背景的非房地产国企对此也表示关注。
但是，私募阶段的这支基金还是放慢了脚步———首开与思源还在探讨这支基金应该采取什么样的形式，因为无论是投资公司或是信托公司都存在弊端。“由于目前基金法尚未出台，投资公司的股本限制又很难突破，所以最近在试探能否用信托的模式来运作。如果顺利，也许明年上半年会推出，前提是在政策环境的允许下。”廖向阳对此颇感无奈。
●先行者
精瑞基金未有新进展
3年前完成招募，但要等基金法出台后再转型；今年住宅商会再次发起的廉租房建设和发展基金也做好同样准备
也许，中国的房地产市场发展中，从来没有出现过资金如此饥渴。但是，在不断寻求房地产拓展融资的道路中，人们没有看到实质性进展。
“廉租房信托和精瑞基金都没有什么新的进展，但我们是不会放弃的。目前的方案已经递交了，但是什么时候能够放行，就掌握在金融主管部门的手里了。”作为两支基金的发起人，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生的话语似乎显得几分无奈。
早在2003年，由住宅产业商会发起的精瑞基金在2004年7月完成招募，成为国内企业为数不多的成功运行案例。
精瑞基金属于公司型投资基金，为了募集资金“合法化”，基金选择注册地在香港，规模为1亿美元，全部在海外募集，基金性质为离岸基金，采用封闭的私募形式募集资金。
事实上，精瑞基金最初计划在产业基金法出台后正式发行募集，但获知出台日期尚未确定，要使募集资金“合法化”，只有在境外注册基金。所以，先在香港建立中国住宅产业精瑞基金有限公司，并注册中国住宅产业精瑞基金管理公司。随后，以契约形式全权委托国内注册的投资管理公司即精瑞联合投资公司，对基金在国内的住宅产业项目投资进行管理。 
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