2006济南住宅市场之四大怪现象

严格地说来，２００６年，国家宏观调控的主要目标是控制商品住宅的房价。对商品住宅市场来讲，众所周知的结果是：国家调控紧了，实际房价涨了。这个特殊的年代决定了一切都比较特殊。

　　２００６济南商品住宅怪现象之一：西北价格跑得快

　　济南市房管局对外公布的一项数据表明，今年前１１个月，全市商品住房转让１２５３９套，转让面积１７１．３６万平方米；均价３０８５元／平方米，同比增长６．１％。房价呈上涨趋势。而受国家宏观调控政策的影响，全市二手房交易呈下降趋势。严格来说，房管局的统计数字有交易滞后的问题，因为去年的交易过户有可能在今年完成，价格却仍然是去年交易的价格。但是，济南商品房交易均价已经超过３０００元／平方米，价格持续上涨是个事实。

　　从济南整个楼市来看，２００６年涨得最凶的不是发展潜力雄厚的东部，而是不被看好的西部，以金色阳光花园为例，该项目在２００５年进入销售期时价格为３６００元／平方米左右，在当时属于高档住宅，目前均价在４２００元左右，涨了６００元，重汽·翡翠郡内普通住宅一期均价４２００元／平方米，花园洋房价格突破４７００元／平方米，另外，翡翠郡内出现了济南城市北部第一个别墅，价格突破８０００元／平方米，比东部销售比较火暴的莱茵小镇小高层４３００元／平方米、城市别墅均价５９００元／平方米要高出不少。但是重汽·翡翠郡一期住宅销售火暴，不仅让市场对西北部的消费实力刮目相看，而且大大加强了周边楼盘的信心。另外嘉汇环球广场，君逸左岸、鑫苑等楼盘的出现也大大提升了西部楼盘的形象和档次。使得西部北部楼盘整体均价和预期均价都大大提升，甚至超过东部楼盘。

　　２００６济南商品住宅怪现象之二：广告和销售没有淡季

　　２００６年的商品住宅市场是特殊的，细心的人可以发现，正常年份销售淡季的盛夏和严冬两个季节，楼盘的报纸广告却很火，７、８两个月，一些楼盘的广告月投放量居然超过３０万元，这是往年见不到的“盛景”。银座地产在７、８两个月曾经做了１００万元的广告和活动计划。另一方面，７、８两个月就有３个楼盘开盘，进入１１月以后，楼市的广告不仅没有消减，反而非常火暴，大有直追９、１０黄金月的势头。

　　曾经有人把这些归结为楼市的销售火暴，但是银座地产的营销经理郑利广一语破天机：国家的宏观调控直接影响了淡季和旺季的区分，但是并没有实际推动市场的销售，而是把开发商推到了无法避开季节影响的扎堆急于销售的状态。

　　２００６年５月国八条带来的紧张气氛使得开发商纷纷想办法加快销售进程，因此，盛夏季节这种淡季也要拼命打广告，紧张心情可想而知。随着建设部一纸令下，按９０平方米户型占项目７０％的比例调整规划；必须拿到预售证才允许销售，银行也才发放贷款；拿到预售证１０天内必须进行销售，在这种情况下，一些项目不得不在炎热的夏季开盘，而多数项目进入销售停滞，１１月底以后，济南市集中发放了一批预售证，使得这些楼盘又不得不在１２月这样的严冬淡季进行放量销售，广告竞争，以完成全年的销售计划，这就促成了楼盘广告和销售全年都处于“没有淡季”的不正常状态。

　　这样火暴的广告是否意味着交易量的上涨呢？根据中原地产的统计数字，２００６年的交易量实际是下降状态。这个结论很容易找到理论依据：春天和秋天两个销售旺季市场都因为国家政策被遏制，多数楼盘都集中到下半年放量，１２月份还有很多楼盘在赶销售进度，以完成全年销售，这是在正常销售年份看不到的现象，因此，实际上整个楼市的自然销售状态已经被政策调控打破。从整体市场供应来讲，２００６年由于政策遏制，实际是萎缩的，直接导致交易量的萎缩。

　　２００６济南商品住宅怪现象之三：暗市场：价格体系失真

　　政策遏制市场的一个最大效应是暗市场洪流的席卷楼市。最典型的是济南东部市场。根据我们的调查，发现东部和南部接近１／３楼盘没有明确进入市场，甚至还没有开建就已经销售一空，暗销售的洪流直接影响到了楼市的价格体系。因为，暗市场最大的特征就是：低价。东部暗市场的兴起直接导致了该区域实际平均价格的下降和未来期望价值的提升。