济南楼市高温运行 ——一季度济南住宅市场分析 |
作者：山东中原投资顾问部 来源：济南时报 发布日期：2007-4-20 8:55:55
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2007年第一季度济南住宅市场较为活跃，新增开盘项目供应量较去年增加13.8%，整体住宅价格较上一季度增长4.9%，达到自2006年年初以来季度涨幅最高水平。
新增供应
新开盘项目较去年同期增加13.8%
2007年第一季度济南新开盘项目总量达18.2万平方米，比去年同期增加13.8%。一季度开盘项目半数为新项目，在历时半年之久的形象宣传和客户积累后选择于年初开盘，如：雅致经典、盛世花城等；半数为已在售项目的后续开发，如：鑫苑城市之家三期、黄金时代三期等。
月度供应量曲线呈U形分布
一季度济南住宅项目新增供应量呈现U字形，延续06年年底的开盘热，07年1月份仍然保持了一定的开盘数量，进入2月份，正值春节，楼市进入了暂时的平静期，3月份开始逐渐回暖。经历了调整期的济南住宅市场预计在5、6月供应量将进一步放大。
北部、东部区域最为活跃
一季度北部和东部住宅市场最为活跃。受北部楼盘开发节奏较快及区域形象改造加快等多方面因素的影响，2007年一季度济南北部区域加快了新增供应的释放速度；西部和东部的全新项目相对较少，且上市速度不如北部，南部一季度无新增项目。
小高层、高层为主
户型仍以两房、三房为主
2007年第一季度济南新增住宅项目小高层、高层占86.3%，多层住宅已为凤毛麟角。
新增项目户型暂时仍以两房、三房为主，面积大多在90平方米以上，但面积在40-90平方米，设计紧凑的中小户型已逐渐增多，预计会成为未来市场的主力。
整体价格
一季度价格涨幅与2006年全年持平
一季度1、2月份价格变化十分平缓，仅保持着微小的上升幅度，月度涨幅不超过1%；进入3月份，均价出现了4.8%的大幅增长，达到4590元/平方米。相当于06年全年房价涨幅。分析其原因，有以下几点：
首先，本季度作为房地产市场由销售淡季向销售旺季的过度时期，济南许多在售楼盘开始推售新楼座，新户型，这些楼座位置、朝向、景观好，价格有所提升，从而拉高了整体均价；其次，本季度济南的新增项目较少，特别是中低价位商品房较少，从而对整体价格的影响有限；再次，济南在售的低价低档商品房较为稀缺，大多数低档楼盘已进入清盘阶段，逐渐从我们的监测样本中剔除，这对整体均价的上升也有一定影响。
东部房价保持最高
北部房价涨幅最快
从各区域房价来看，一季度济南房价仍以东部最高，为5039元/平方米，其次为南部，为4690元/平方米，两区域价格均超过济南住宅整体均价；从涨幅来看，北部区域价格涨幅最大，达到10.6%，主要因为目前北部在售楼盘的档次有了大幅提升，一改过去低档楼盘占主流的局面，加之北部城市改造力度的加大，对区域房地产利好，东部房价涨幅次之，南部涨幅逐渐趋缓，一季度涨幅居于末位。
后市展望
潜在供应加大 价格继续上涨
随着旺季的到来，预计未来几个月，济南房地产市场将持续升温，保持供需两旺的发展态势，消费者在经历了长期观望之后，购买信心和欲望更加强烈，房价上涨势头仍然无法改变，但预计上涨幅度将保持在一个较为合理的水平上。同时，随着济南城市改造力度的加大，大量棚户区和工厂拆迁改造，未来供应量会有大幅增加，但预计这部分供应量会比较分散，且上市周期较长。 
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