城市化加速 土地出让呼唤制度变革 |
作者： 来源： 发布日期：2008-3-17 8:26:53
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法律要求，国家建设征用土地，按被征用土地原用途进行补偿，要求征地补偿费为该耕地被征前三年平均年产值的6～10倍；安置补助费按照需要安置的农业人口数计算，每人补助标准是该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍。
而在实际补偿中，国土部有关人士透露，由于土地年产值不确定，补偿标准差距很大，征地者为了“少花钱，多办事”，在法定范围内尽量压低征地补偿费。
“被征地土地收益分配格局为：地方政府占20%～30%，企业占40%～50%，村级组织占25%～30%，农民仅占5%～10%。”蔡继明调查得知。
农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐计算，按最高标准补偿，南方地区集体和农民所得补偿仅够农民23年生活费用，北方地区补偿还不够20年生活费用。
1998年住房商品化改革后，农民开始在集体土地上出租出售标准厂房、小产权房以求收益。在征地补偿费用不成正比的情形下，国家土地督察北京局调查发现，73%的农民愿意或比较愿意以“以租代征”的形式出租土地，但“以租代征”行为并没有通过行政部门许可。
不过，广东、江苏实践却证明，农民直接将集体建设用地以出租、出让、转让等形式供应给企业，既降低了企业用地成本，又保证农民长期分享土地增值收益，地方政府还可获得企业税收和土地使用费。
“既然政府垄断工业用地出让弊端多多，还不如让农民集体建设用地在符合规划和用途管制的前提下直接进入市场。”国务院发展研究中心农村经济研究部研究员刘守英说。
为此，中国人民大学土地管理系教授严金明认为，有必要修改《土地管理法》中相关条款，废除按“土地原用途”计算补助费用的规定，改按市场价格向农民支付土地补助费和安置补助费。
集体建设用地流转之变
在耕地之外的农村土地属集体建设用地，“集体建设用地亟须明晰产权，通过流转实现其市场价值。”土地专家指出，特别是在广东省等沿海地区，这种要求来自企业和农民集体，也来自基层政府。
2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》对集体土地流转问题进行了界定：在符合规划前提下，村庄集镇、建制镇的集体用地可以依法流转。
中国土地勘测规划院高级工程师李珍贵发现，珠三角地区通过以出让、转让、出租和抵押等形式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50%。
北京大学经济学教授周其仁指出，这意味着“集体”依然是土地流转的真正主体，这种产权结构极不利于农业结构的重组和农业剩余劳动力的转移。
“在流转试点中，一些地方集体建设用地的流转未经规划许可，流转前的集体建设用地来路不正，而且很多集体建设用地使用权转让或出租为商品房开发。”国土部一位官员曾对《第一财经日报》表示，在这种情况下放开集体建设土地流转，难以切实保护耕地。
“农村集体建设用地放开，意味着征地范围缩小了。”黄小虎解释。如果农村集体可以合法地与工业企业等谈判，自主地市场化出让集体建设用地，就大大压缩了征地范围，有利于形成农村集体土地使用权的市场价格，从而为政府制定征地补偿标准提供参照系。
全国政协委员、成都市人大常委会主任骆隆森对该市土地进行数据统计后表示，成都耕地使用权流转面积达19.36万亩，占全市耕地总面积的3％。他认为，这是对家庭承包责任制的有益补充和完善。
不过，全国政协委员、中央党校教授王瑞璞却向《第一财经日报》表示，农村出现土地使用权流转还存在不少损害农民利益的现象。如有的随意改变土地承包关系，有的把土地使用权流转作为增加乡村收入的措施，有的借土地使用权流转之名随意改变土地农业用途等。
但农村集体建设用地的管理方式仍过于松散，其权利主体的多样性和复杂性，给土地流转造成诸多障碍。为此，日前国务院办公厅颁布文件，严令禁止地方借农民集体所有建设用地使用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大建设用地的规模。
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