地产股：集体亢奋之后业绩将减速 |
作者： 来源： 发布日期：2008-3-17 8:27:55
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2007年前三个季度楼市的狂飙猛进，使得各大全国性房地产公司基本都交出了不错的成绩单。虽然“看多派”的开发商依然定高了今年的发展基调，但是业内依然分析认为，去年三季度之前的激增态势将难以为继。
同时，根据瑞银证券的分析：随着货币政策趋紧已经定下基调，开发商若想跑赢今年楼市，采取包括降价在内的手段以加快资金周转可能成为“常态”。
房价普涨的集体亢奋
“去年全国各个城市的地产形势都十分良好，多数城市房价走高，仅凭前三个季度的表现，已经可以获得不错的收益。” 瑞银证券亚洲公司投资研究副董事吴嘉俊对《第一财经日报》分析说。
房价的普涨直接带来利润的增幅以及认购额的上升。
从年报公布的数字来看：保利地产（600048.SH）去年实现主营业务收入同比增长101.3％，净利润同比增长121.8%，并首次突破10亿元。根据保利地产2007年的三季度报，其实现营业收入和净利润比上年同期分别增长95.26%和239.61%。而1到9月份的认购额则比上年同期增长44.77%。
SOHO中国则在营业额比2006年增长300%的同时，纯利比2006年增长477%。
复地（2337.HK）去年的营业额获得58.8%的增长。“这些营业额增长主要是本年度项目入账面积比上年增加，以及入账物业的售出价格也较上年增加。”复地集团总裁范伟分析称。
该公司公布的数据更为明确：今年的合同销售均价从2007年的8900元/平方米提升至10900元/平方米，涨幅22%。而范伟则对本报记者预计称：“2008年全年楼价不会大跌。”
鉴于去年交出了不错的成绩单，一些地产上市公司希望今年房地产市场的增长同样快速的发展目标。
保利地产今年的计划为：力争实现房地产直接投资300亿到350亿元，新开工面积630万平方米，竣工350万平方米，全年实现销售收入240亿元。从近三年的业绩分析看来，该公司去年销售金额同比增长104%，而今年的计划，则要在2007年的基础之上，再有一个140%的增幅。
区域市场将分化
但是市场的前景并没有上市房企所预期的那么乐观。
“以前全国楼市总是同涨同跌，但是今年情况将发生变化。楼市的分化，主要体现在有些区域的房价上涨，有些区域的房价下跌。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟对本报记者分析说。市场分化初现端倪，将直接导致开发商在很多区域要承担风险与销售压力。所以，对于上市房企今年的业绩表现，钟伟认为应该从每个公司的项目所处区域以及物业类型进行具体分析与判断。
钟伟对《第一财经日报》预计称市场的分化将在几大方面予以体现。首先，是珠三角下跌，长三角停滞以及渤海湾上升，这期间还伴随着中部省会城市可能会出现的房价猛烈上涨；其次，房价的跌幅要远远小于地价的跌幅，这将使得去年的“地王们”直接感受到压力；商用物业这一轮的抗跌性远远高于住宅开发物业。
“现在整个市场的状况，已经从之前的新房带动二手房涨价，之后房租上扬，转化为新房价格平稳，二手房价格下跌，而房租依然上扬。”钟伟表示。
“分化论”在上市公司年报中已经有所预见。
“未来北京商品住宅市场总体价格继续在高位维持，但价格涨幅将明显放缓。而天津市场总体仍然保持稳定健康的运行态势，随着滨海新区开发建设的深入，市场将会呈现供需两旺，价格稳中有升。”万通地产在公司年报中预测说。
万通地产称，公司净利润大幅增长，是因为开发的北京新城国际三期、天津新城国际一期、天津水域未来城等项目于报告期内达到了收入确认条件。而这些区域则在业内人士预计认为是可能实现普涨的区域。
“城市繁华地段的高档房地产市场过去几年供应量严重不足，同时也没有受到任何政府对住宅市场宏观调控的影响，市场上这部分房价还会继续上升，北京市中心房价继续上升。而远离市中心、远离城市的房产，一是由于前几年土地供应量大，主要集中在五环以外；二是政府过去两年时间出台的保障性住房政策，如经济适用房、“双限房”的大量供应，从2008年开始这部分普通住宅面临着更多的竞争对手，它们的价格将受到很大的考验。”潘石屹对本报记者表示。
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