全国最大城中村改造项目历经十年破土在即 |
作者： 来源： 发布日期：2008-4-1 15:26:00
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预计耗资60亿元的深圳岗厦河园片区改造，堪称全国最大的城中村改造项目，却也因“十年停滞不前”而备受瞩目。
“大概在这两个月我们就要跟村民签约，预计年底就能挖土动工了。”金地集团岗厦河园片区项目负责人胡卫明向记者亮出了改造的时间表。岗厦河园片区似乎已经看到曙光。
不过，即便是在今日，岗厦河园改造的参与各方仍旧不敢保证一切都会顺利。对于政府来说，城中村是个必然要解决的城市文明“顽疾”。对于开发商来说，城中村是不可多得的宝地。但是，一切美好愿望的实现都要基于利益博弈。
岗厦河园片区，这个深圳最具代表性的城中村改造项目，向每一个利益相关者典型地诠释了城市化进程不平衡带来的痛苦、希望，以及外表美丽、实则难以下咽的诱惑。
寻找平衡点
这场拆迁规模最大、涉及面最广、改造难度最大的城中村改造来得有点晚，而且一晚就晚了十年。尽管金地与岗厦河园片区的改造已签约近两年，此前计划在2007年内动工，但直到现在，这项改造工程似乎毫无动静。
岗厦河园片区为深圳城中村重点改造项目，北临深南大道，占据深圳中心区核心地理位置。该片区占地23.2万平方米，约占整个中心区南区面积的9%，堪称全国最大的旧城改造项目。
“目前的确还没有动工，正在报批与专业规划编制阶段，也就是说要重新制定法定图则。跟岗厦股份有限公司及村民的沟通还在进行中，我们希望把一些工作准备充分后再开工。”胡卫明告诉记者。
岗厦河园片区现有住房580栋，居住人口近7万人，涉及580栋房屋的拆迁赔偿及7万人的安置，拆迁的最大难题正在于此。
深圳福田区城改办主任郭鹏生说，城中村改造关键是各方利益都要找到一个平衡点，村民的支持就成为关键。
岗厦河园片区的改造阻力主要来自城中村的原村民，他们头脑中有着根深蒂固的“旧土”观念。此外，村民们的生活来源主要靠租金收益，部分村民刚开始时充满疑虑，害怕自身利益无法得到保障。
目前双方谈判的焦点集中在拆赔比和安置费用上。在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1∶0.8左右，成熟旺区更高。
而岗厦河园片区，由于容积率已经高达3，拆赔比为1∶0.86，仅补偿就需要金地提供13.5万平方米的商业面积和30多万平方米的住宅面积，被称为深圳最难的旧改项目。不仅成本方面给开发商带来压力，一些小细节的磋商也在不断推迟工期。
“实际上岗厦的拆迁补偿标准并不低。”胡卫明解释说，对于私房的首层是按1∶0.82补偿集中商业；私房的二层及以上是按1∶0.88补偿住宅或公寓。也就是说，改造后的岗厦河园片区，原村民不仅可以得到相应面积的住宅，还可以在商业区得到集中商业的面积，并集中经营和管理。
“这么算来，其获得的实际利益已经高于1∶1补偿住宅的价值了。”胡卫明说。
但在村民们看来，这显然不能令他们满意。“低于1∶1的拆赔比，加上安置的是不实用的高层大厦，实际上获赔的面积将缩水40%，没有哪个村民会接受这个方案。”有村民如是表示。
胡卫明认为，金地对村民的基本要求是能够满足的，也对与村民的签约持乐观态度。
“我不认同‘钉子户’之说，我们与村民的签约还未正式开始，现在只是处于谈判阶段。”胡卫明表示，岗厦的物业包括集体物业和私房两种，集体物业的拆迁会在6月份与村民的赔偿签约同时进行，之后再进行私人物业的拆迁。
十年坎途
正是由于艰难的谈判和博弈，从1998年计划确定至今，深圳岗厦河园片区改造整整停滞了十年。
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