“地价股价对赌”面临崩裂 开发商难逃资金寒流 |
作者： 来源： 发布日期：2008-4-3 10:36:14
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去年九月，时值内地房地产企业IPO与定向增发风起云涌之际，上海证券报独家预言资本市场的“地价股价对赌”风险与调控不当可能出现的“硬着陆”危机。不过短短半年，风险已现，压力骤增。
万得统计最新统计显示，今年前三个月，鲜有房地产企业实现增发。在港上市的40家大型内地（包括有内地业务的）房地产股市值平均缩水30%，其中包括绿城中国、合生创展、合景泰富、雅居乐等知名公司在内，市值缩水幅度更超过40%。
与此同时，土地储备短期内连涨8倍、高居房地产企业前列的恒大地产未能靠着土地顺风顺水，临阵宣告香港IPO推迟。更有标志意义的信息是，上海证券报获悉，恒大为解资金压力，布局了一个超过500亿元的年度销售计划，并已开始部分项目的七折销售战略。500亿，等于碧桂园、保利、中海三家地产巨头去年全年销售额的总和。能否实现？市场不得而知。
“境内外IPO融资途径突然收窄，国内银行开发贷款几乎叫停，开发商们正遭遇前所未有的资金寒冬，或抛盘套现，或寻觅合作伙伴，或卖项目走人，出路无它。谁是下一个顺驰，这是市场正在思考的问题。”一位资深香港市场投资分析师表示。
上海证券报的独家调查更是显示，在“地价股价对赌”格局面临重压可能崩裂的敏感时期，三种迹象确实已经浮出水面……⊙本报记者 薛明
困局
成也土地，败也土地
目前恒大地产集团土地储备大涨，达到4580万平方米。根据宏观调控对房地产企业不得囤地的要求，这些土地储备根据测算至少要以每年800万平方米速度进行开发。恒大去年底初步规划今年规划销售额甚至高达500亿元，这一数字等于碧桂园、保利、中海三家地产巨头去年全年的销售额的总和。即便都打七折，能不能顺利把房子卖出去？这是个挑战。
“地价股价对赌”面临崩裂的可能！引发市场这一警觉的是近期的恒大IPO推迟事件。
“很多人在关注恒大融资的进展，因为这是中国楼市与股市的风向标性事件。”SOHO中国董事长潘石屹称。
恒大IPO，一个以地价博股价，再期望以股市资金还债、买地的典型代表。这一推迟事件的背后，掀开了开发商融资寒冬的冰山一角。
据报道，2006年时，偏居于广州一隅的恒大土地储备仅为不足600万平方米。2006年11月，恒大开始谋划海外上市，看好了土地储备决定融资规模的规律，恒大掌门人许家印大举举债拿地。2007年一年，市场屡传恒大高价拿地甚至勇夺“地王”的消息，致使公司土地储备连涨8倍，达到4580万平方米，33个项目分布在全国19个大中城市，恒大一跃成为继碧桂园之后的内地“第二地主”。
为实现土地储备的“大跃进”，恒大举债规模也加速扩大。根据恒大地产财务报表，截至今年1月，恒大未偿还银行贷款及其他借款总额超过111亿元，且不包括向机构投资者融得的10亿美元资金。根据恒大招股书，IPO融资53.6%用于支付未付土地出让金及现时项目资金，23.1%用于收购额外土地储备，9.1%用于部分偿还瑞信借取结构担保贷款。
“投资机构与恒大达成了捆绑式的合作，恒大上市决定多方利益，所以也得到了相关投资银行的全力推动。”一位知情人士介绍。据了解，美林、高盛、瑞信担任此次恒大上市联合保荐人。而此前恒大分别有4亿美元和4.3亿美元的境外融资有美林、瑞信的参与。
今年3月12日，恒大正式宣布计划发售29.61亿股份，3月28日正式挂牌，融资最高额为165.76亿港元。当家人许家印距离刷新“中国首富”仅一步之遥。
然而，此次轰轰烈烈的IPO显得生不逢时。消息人士透露，恒大地产招股初期，投资机构并不踊跃。3月17日，恒大发布公告称将招股截止日期延长一天至19日，希望争取更多潜在投资者。但市场无情，恒大随后不得不在临上市一周前宣布推迟IPO。
根据恒大地产公告，其搁置原因是“国际资本市场现时波动和市况不明”。但是，恒大没有获得香港投资者认可的根本原因却要复杂很多。
“与以往IPO主打土地牌不同，这次投资者不认可恒大的最主要原因也是土地储备过多。”国泰君安香港分析师姚饶介绍。
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