“地价股价对赌”面临崩裂 开发商难逃资金寒流 |
作者： 来源： 发布日期：2008-4-3 10:36:14
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根据分析师不完全测算，目前恒大土地储备4580万平方米，根据宏观调控对房地产企业不得囤地的要求，这些土地储备至少要以每年800万平方米的速度进行开发。以2500元/平方米的建筑成本算，恒大每年的建设成本就约达200亿元。
“如果银行贷款收紧，上市融资搁置，恒大最好的出路就是加快销售。即便每平方米住宅售价卖过1万元/平方米，恒大一年也得卖掉两三百万平方米才行。这是个很大的数量。”上述分析师表示。
这一预言已经得到市场的证实。一边，恒大保荐人们努力转战私募市场，为恒大紧急输血。有消息称，瑞信、高盛和美林将协助恒大尝试通过私人配售股份的方式集资4亿至5亿美元。另一边，恒大在广州的一些楼盘项目开始以七折左右的价格销售。
而接近恒大地产的人士透露，恒大去年底初步规划的今年销售额甚至高达500亿元，这一数字等于碧桂园、保利、中海三家地产巨头去年全年的销售额的总和。为此，恒大从上海请到最大房地产代理企业易居中国，后者刚刚于去年在美国上市，曾在上海屡创“化腐朽为神奇”的营销奇迹。
据了解，易居已经全面接手恒大在广州的楼盘，并提前支付1亿美元的包销保证金。“恒大与很多公司已经形成一损俱损，一荣俱荣之势。”市场人士称。
然而，500亿元的销售额，即便按照单价万元计算，预示着总销售面积大约在500万平方米以上。而500万平方米的销售面积又代表什么呢？据了解，内地第一地产企业万科去年的销售面积是不过613万平方米。“但万科作为行业例外，已经不能和行业普遍情况相类比。”分析师称。而随着宏观调控的深入，房地产企业在今年收获更多交易量已经不容乐观。
即便恒大可以实现500万平方米的销售量，单价能否实现万元仍是未知数。据了解，恒大目前33个项目中，广州及广东其他区域的项目共有7个，其他分布于重庆、西安、成都、武汉等地。
而根据国家发改委公布的今年2月70个大中城市房屋销售价格统计，广州、深圳、武汉、重庆是少数几个房价环比出现下跌的城市区域。有媒体报道称，广州、深圳、武汉纷纷出现跌价30%的楼盘，恒大的项目也位列其中。
据了解，恒大旗下“御景半岛”、“恒大云湖”、“世纪名门”和“金碧领秀国际”项目均传出打折消息，折扣从25%至30%不等，相比楼市最高峰，价格缩水甚至达到40%至50%。
如果单价继续调整，恒大要达到500亿元销售额的目标，需要卖掉更多面积，这无疑是一个巨大的挑战。“这笔账我们算得出，香港的投资经理们也一样算得出。”一位香港分析师称。
危机
会不会有下一个顺驰？
顺驰当年的人员混乱、销售进度和回款流程管理失控等是导致其资金流动性不足的重要因素之一，这些条件，目前遇到困难的地产大鳄并不符合。再加上大型外资投行的力挺，公司渡过难关并非没有可能。哪一个大型房地产企业会成为下一个顺驰？分析师将答案谨慎定为“不确定”。
2006年9月，随着香港路劲基建宣布以12.8亿元换取顺驰55%的股权，地产奇人孙宏斌一手创立的高储备地产帝国时代宣告结束。彼时，顺驰手中的800万平方米土地被称作“天量”，今天，不少房地产大鳄的土地储备是当年顺驰的5至6倍。
分析师认为，顺驰当年的轰然倒塌主要有几个原因：一是土地储备过多，开发压力大；二是资金链断裂；三是内部管理系统的失控。
专家介绍，在股市泡沫危机来临之际，负债率（即负债占总资产的比率）控制在50%以下，盈利能力在10亿元以上将是地产公司稳健发展的参考指标。根据恒大地产财务报告，截止到2007年9月30日，恒大地产资产负债率达到95%以上。
另据SOHO中国出具的一份研究报告，公司速动比率（即现金及现金等价物占负债的比率）在1：1左右为正常水平。根据公开资料，截至2007年9月30日，恒大地产现金及现金等价物11.5亿元，未偿还的银行及其它借款总额达到68.27亿元，也就是说，恒大速动还债能力低于1：1的国际正常估值。
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