生死困局 中国房企资金缺口调查 |
作者： 来源： 发布日期：2008-5-19 7:02:14
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专家分析称，2008年一季度行业现金流紧张的情况仍然没有改观。上市房企每股投资活动现金流出大于流入，说明对外新增投资大于收回的投资回报。
记者在采访多家银行获悉，银行内部对房地产市场的普遍看法是“形势严峻”，房价下跌趋势一旦形成，不出半年，全国房价大多会跌去三成以上。不仅如此，银行还分别在上下游两个方面加强了对贷款风险的控制。招行住房和消费信贷部门人士告诉记者，去年下半年以来，在深圳房价泡沫显现之下，深圳大部分银行严格对借款人的资产审查，不同程度提高按揭贷款门槛。
银监会主席刘明康近日在江苏、辽宁调研时指出，要密切关注房地产市场走势，科学安排房地产开发贷款，借鉴美国次贷危机教训，确保按揭贷款真实性，防范房地产开发商贷款风险。知名评级机构穆迪昨日发布研究报告也指出，中资银行在房地产相关贷款的整体风险敞口很可能高于其财务报告所披露的水平。
对于萎靡不振的房地产板块而言，利空消息又至。5月12日晚，央行宣布从今年5月20日起，上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。对此，券商房地产行业研究员纷纷表示，此举将致使银行放贷进一步收缩，而其累积效应将令房地产企业资金供应更加吃紧。
颓势还在继续。央行上海总部公布的数据显示，今年4月份上海市个人住房贷款继续萎缩，当月减少6亿元，同比多减10.9亿元，环比减少3.7亿元。
资金信贷可谓房地产行业的“命门”，国泰君安房地产行业首席分析师张宇表示，房地产行业的决定性因素是银行信贷投放，这将直接决定大多数房企的资金链和经营方向，在货币从紧、信贷调控的政策背景下，今年的房地产销售情况仍然堪忧。
多路找钱
对于房地产企业而言，今年的主题就是“找钱”。
由于面临资金紧张的困境，地产商们行之有年的囤地模式正受到严峻挑战。记者获悉，浙籍地产商们近日纷纷谋求上市，或运用定向增发、公司债等多种再融资途径。实际上，房地产企业融资的途径较广泛，包括：银行贷款、上市、REITS(房地产投资信托基金)、发债和促销回笼资金，但后两者很少采用。
杭州一家房企老总有些无奈地对记者说，集体逆市再融资，其实情非得已。去年还曾疯狂拿地坐享地价上涨带来的巨大收益，现在面临的是一场由大量囤地倒逼而来的融资困局。
5月12日，杭州房地产上市公司美都控股发布公告，计划非公开发行不超过2亿股新股，募集资金将用于宣城项目、灌云项目及广东大亚湾项目，预计总投资约为25.22亿元。而此前一天，新湖中宝董事长邹丽华及公司高管就拟发行14亿公司债与投资者举行了见面会。
同时，与一年前相比，投资者对中资地产商转持谨慎态度，地产新股与债券发行的难度增大。3月中旬，恒大地产在香港上市最后一程中宣布放弃。而地产企业发行债券亦倍受冷遇。2007年年末，碧桂园首度在港发债，结果是“无限期暂停”，今年2月，其再度发债，虽成功但成本已大幅攀升。
“金地集团正在寻找新的利润增长点。”金地集团总裁张华纲表示，我们在房地产产业链的上游寻找，金地与瑞银合作的房地产基金也开始踏上了全球路演的行程。首期募集金额将在2亿美元到3亿美元之间。奥园郭梓文则是一个异数，手攥83亿资金，趁地产衰落高调买地。
同样，对于很多中小房企来说，高利贷则成了其救命稻草。在北京，两年期的开发项目，如果找民间高利贷，其贷款年率都在25%以上，也就是说，如果开发商借2个亿的高利贷，两年之后连本带息需要偿还3个亿。
内地房企重启新一轮赴香港上市的进程。河南建业与宝龙地产日前已通过上市聆讯，进入上市最后程序。如果一切进展顺利，河南建业将在本月20日进行上市路演，下个月在香港挂牌，宝龙地产也最快将在二季度完成招股。河南建业和宝龙地产的融资规模分别有可能为4亿美元和3亿美元。
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