李小姐2006年10月在北京五环附近的北苑家园购买了一套二手房，实际成交价75万元，评估机构估价60万元，银行按照房屋总价60万元放贷。
“这样一来，我只能从银行贷款48万元，而我房子的实际成交价是75万元。即便房价比我购买时降低35%，银行还是有保障的。”李小姐认为，现在她们小区房子的市场价格已经达到每平方米1.2万元，只要降到1万元卖肯定有人买，售价也能达到110万元，即便她断供，也不会对银行造成风险。
据介绍，在二手房买卖过程中，将有专业的评估机构对房屋的价格进行评估，原则上，房屋的评估价远低于成交价。在实际操作中，为了避税，买卖双方还会尽量将房子的评估价做低。
“即便是同一栋楼里的二手房，评估价也会有所不同，北京市场上二手房的评估价大概是实际成交价的20%。加上20%的首付款，银行实际承担的风险非常小。”刘玉说。
表面看来，只要房价没有出现大幅下挫，银行的风险就处于可控制范围之内，毕竟购房人已经将房子抵押给银行，购房人不还贷款银行就拥有房子的处置权，可以通过拍卖抵押物获得保障。
“只要出售房子的市场价没有低于银行发放贷款的额度，处置房子虽然会有风险，但不会给银行造成实质性损失。”刘玉说。
新房市场的情况与二手房市场类似，一般而言，如果购买的是第一套房产，买房人至少需要支付总房款的20%作为首付，“贷款人头几年还的都是银行的利息，加上大部分买房人都会提前还款，银行的压力并不大。”
金融风险并非空穴来风，一旦房价继续下探，跌破现在价格的30%，不仅高位接盘时的房产将变成负资产，引发断供风潮，同时还将导致抵押给银行的房产无法在市场上按照原来的购买价出售，甚至会低于评估机构的估价。如果这种状况不能得到改观，将形成一批呆账坏账，增加银行金融风险。
市场分析人士指出，从现在的市场情况来看，房价的下滑幅度正成为决定金融风险是否爆发的关键因素。虽然北京、上海的开发商已经开始降价促销，但要和深圳房价一样降30%还需要一些时日，短期内北京、上海出现断供潮的可能性不大。 
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