| 大凡时下一有楼市房价趋议的文章，不论其平稳发展还是渐次走高亦或是从此拐点的结果，大多会引来无数人热议，或附和或批判，甚有恶毒漫骂，其实，关于房价走高走低的研究，行内人就一直没有停止过，年年如此，年年预测，年年热衷，大有全民参与，全民争峰的味道。时间长了，也就习以为常，大可不必太在意这个问题的最终结论如何。
估计是受到最近全国一线城市房价波动的新闻“干扰”，前几天，济南多家媒体再次向我提到这个令人棘手问题，现将自己在焦点网的发言整理如下，也算对大家的一点交流。
老实说，不管官方的数据如何的不准确，至少从很大程度上切实的反映出了当前全国楼市的一片低迷态，但这种低迷表现在一线城市与二线、三线城市上却具有相当大的不同，拿上海、深圳、广州等一线城市的情况去横比济南，只能误导受众，迷惑人心。
经济学有一个词叫滞胀，意思是说，经济增长停止，通货膨胀加剧。中国一线城市的楼市正是如此。以北京为例，2006年东五环的房价大致在7000元左右，2007年突飞猛进到了1000元，上涨幅度之大，连开发商自己都难以接受，今年年后，受多项宏观调恐措施的影响，房价开始慢慢回落，至少是停止了继续上涨的步伐。我认为，这是在去年过度快速增长后，出现的透支性消费，只不过是在今年做出的透支性补偿。无间道里说“出来混，总是要还的”。于是，北京等一线城市的人在观望中愤怒的说：“你丫去年太过了，今年我就不买你了”。
一线城市如此，二线城市非也。拿济南说，去年的房价在全国楼市一路高歌猛进的号角中，也有了较大的涨幅，但这个较大的涨幅只是相对于2006年，却远低于一线城市少则20%，多则30-50%，简单的说，济南在07年并未随波逐流，中毒一般。行情走高的时候是这样，同样，行情走低的时候也是这样，各种数据显示，济南1-6月的市场交易情况并未从根本上受到大的影响，只是因为众多项目（海尔绿城、中海、海信、天鸿等）刚刚进入开发程序，市场供应减少导致的交易减少，但遗憾的是，这个信息却没有被广大媒体正确传播，结果，市场上弥漫着一股唱衰的曲调，观望情绪随之产生，好歹，这种观望有别于一线城市的观望，济南人犹豫而谨慎的说：“全国楼市低迷，估计是要降了，再等等看”。
济南楼市真的迎来了变革与拐点的时代吗？之于变革，我的答案是肯定的，之于拐点，我坚定的否定。
之于变革，往大里说，叫洗牌，这在社会的发展中，理应当作一件好事，不是吗？中国的每一次重大变革，实质上都有形与无形中推动了中国社会文明的进步，楼市一系列宏观调空政策的出台，特别是地根银根的紧缩，让一批缺乏地产开发实力，缺乏资金融资能力、缺乏品质地产打造能力与物业管理能力，不把地产开发作为企业长远发展的追求与事业经营，只求谋生与赚一把心态的中小开发商逐渐推向历史舞台的边缘，一批优质的实力开发商不仅获得进一步壮大的机会，更为人们创造了消费品质居所的安全与信任感。于是，有同行朋友感叹道：“济南只需要50家开发商足以”！
之于济南楼市未进入拐点，理由有三：
一是山东作为全国的经济大省，同比经济相当的省会城市而言，济南楼市的房价可能仍然属于最低的，当然，城市与城市之间还有这样与那样的差异，也不可一概而论，比如杭州，其均价10000元是基于藏富于民就完全不同于济南。但这至少说明，济南楼市的价格还不至于出现下降的可能。
二是济南在很大程度上还不算是一个现代化的城市，特别是大量存在的旧城改造工作，还至少需要5年的时间才能得以基本完成，这就从某种成面上为济南楼市的持续稳健发展提供了较大的刚性需求空间。 
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