1、上半年市场形势判断和分析
㈠上半年济南楼市态势
1. 市场骤然遇冷
表1 2008年与2007年上半年商品房成交情况对照
指标 2007年 2008年
套数 7846 7637
面积（万㎡） 96.72 65.46
资料来源：济南市房管局
济南市房管局发布的数据显示2008年上半年，济南房地产市场成交套数与2007年同期基本持平，但是成交量仅为去年同期的2/3。
在成交量下滑的同时，各项目更是感受到了市场寒意，大部分楼盘出现了上客量下降的情况。此前大部分项目通过一段时间蓄客，基本可以实现开盘即售罄，但是2008年以来不仅没有重现往日的火爆局面，反而是不少楼盘对市场完全没有信心，把开盘时间一拖再拖。
不仅仅是一手市场，甚至在存量房大幅度减少，租金一路上涨的情况下，二手房市场也遭遇低迷。据报载，济南众多私人房屋中介关闭门店转投到大型机构，昔日的老板变成员工。部分机构开始精简门店，缩减开支，即便是一些经营较好的企业也开始注重租赁业务，而在以前这是业界公认的鸡肋。
虽然业界各种形式的信心喊话不断，但是不容回避的是济南市房地产市场确实遭遇了寒流。
2.巨量潜在供应酝酿释放
资料来源：济南市国土资源局
尽管楼市遭遇了低迷，但是在全运会、旧城改造等多因素的推动下，济南市土地供应延续了去年以来的土地集中放量势头，济南市国土资源局的数据显示2008年上半年出让土地规模比去年同期增长了317.77％。放量的土地供应酝酿着巨量的商品房潜在供应规模，预计济南房地产年供应量将从目前的300万㎡左右猛增到500万㎡以上。
受宏观经济环境的影响，济南市内生性需求规模或出现一定程度的萎缩。需求和供应的反向变动预示：济南供应规模和质量制约需求实现的市场格局即将变成供求基本平衡，供应略大于需求的格局。
㈡多因素叠加影响下的本轮市场行情
1.楼市遇冷受制于宏观经济走势
济增长与通货膨胀之间存在着一定的因果关系，这一因果关系大致体现在两个方面：一是通货膨胀与经济增长的阶段有关，如果经济增长达到潜在增长水平之下时，其对应的通货膨胀率较低，而当经济增长处于潜在增长水平时，通货膨胀率较高；二是在经济周期的不同阶段，相同的经济增长率可对应不同的通货膨胀率，一般而言，对应于扩张时期的通货膨胀率较低，而对应于收缩时期的通货膨胀率则较高。
根据经济的这种内在规律，结合近20年的两轮宏观经济增长周期的实例，可以很清晰的看出本轮经济增长的顶点出现在2007年，即从2008年开始中国经济增长开始步入下行阶段。这意味着此前连续5年的GDP增速超过10％的高速增长阶段将会暂告一段落。
资料来源：国家统计局
从实证的角度观察1990年以来的房地产成交量与GDP的走势，二者的拟合曲线在收敛发散关系上表现出很强的一致性。通过时序观察可以看出在1998年房改之前商品房成交量滞后于宏观经济变化，房改之后基本与宏观经济变动保持一致。
通过以上实证分析就可以解释本轮房地产市场行情变动的基本原因在于房地产行业经济周期与宏观经济景气周期基本一致，在宏观经济步入增长衰退时，房地产产业景气不可避免的要出现回落。对于经济的周期性回落，凯恩斯指出“下降的倾向代替上升倾向的过程总是以突然和剧烈的形式出现；而另一方面，当上升的倾向代替下降的倾向时，一般说来，总是没有一个类似的急剧的转折之点”因此通过景气周期的观点是基本能够解释本轮房地产行情出现的时机和表现形式。
数据来源：国家统计局、济南市统计局
济南经济与宏观经济的景气周期保持同步，在这种背景下，济南楼市也不可避免的出现了成交萎缩。
2.房地产的资本品属性放大了波动幅度
尽管经济与行业景气周期的视角能够解释本轮楼市行情的时点和表现形式，但是在中国经济基本面尚好的情况下，楼市的波动幅度为何如此剧烈？对这个问题的解释就需要从商品房的属性角度进行研判。众所周知商品房具有消费品和资本品的双重属性，而在市场上其资本品属性更强一些。 
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