房地产深陷资金困局是否利大于弊 |
作者：商灏 来源：华夏时报 发布日期：2008-9-2 7:36:05
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如果目前房贷规模只占银行资产的15%到20%的说法属实，如果房地产企业当前最痛苦的问题不是银行紧缩信贷，而是其销售停滞导致资金回流压力不断加大的说法也属实，那么央行和银监会日前联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，这对于在资金链上本就日渐捉襟见肘的房地产业来说，依然绝对是一个雪上加霜的消息。显而易见，银行开始拒绝房地产。有舆论解读央行和银监会此一紧急“限贷”之举实为保银行舍地产。
无论政府此项紧急调控政策的初衷是否意在减少房地产损失和规避银行风险，目前房地产信贷市场出现的一些状况，不能不引发政府担忧。
例如《通知》要求金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于交纳土地出让价款的贷款。这是因为有银行参与了房企购地，增加了银行连带风险；
《通知》还要求对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款。这是因为各地小产权房过热，农村商业银行信贷过多，也增加了银行的连带风险。
而当此国家经济出现下行之际，一旦银行出了问题，则对经济的严重影响殊难逆料。故此，在银行安全和房地产发展二者之间，政府似乎只有选择保护银行。
这项政策的出台，无疑将使众多房地产企业今后融资越来越难，融资门槛越来越高。而与此同时，大量的开发商已经看到，另一种趋势正在出现：信托和基金并不拒绝房地产。
银行的信贷卡得紧，开发商的融资渠道就从银行转向了理财、信托、基金、公司债，政府新政策的另一个作用力，就是促进了所谓房地产金融市场的成长。
长久的资金链紧张自然会影响未来房价，既然短期内政府不可能出救市政策，则未来两年，房地产是否都将处于下行阶段？有分析说，2008年全国房价总体上将下降10%，2009年将下降5%。
从紧的货币政策和央行的连续多次加息，“卡”住了房地产市场的咽喉也抑制了部分超前消费和投资性购房需求。从交易量明显萎缩到激进的打折促销，去年热火朝天的北京楼市在今年入秋前后彻底陷入了低迷观望的“冬季”，坚挺的房价终于松动，房价的拐点似乎比预期来得早了一些。近来北京一些地方房价明显开始往下走，房价的下降据说接近15%，显示了调控政策的组合效应，加上国际、国内经济面临的很多不确定因素，市场正处于观望、犹豫和停滞。
但那些有特色的、地段优越的、性价比高的住宅项目，却经受住了考验，销售依然旺盛。这说明无论高端、中端还是低端住宅，价值高低决定市场大小，那些性价比低、品质差、靠炒作提价的楼盘，在市场回归理性、价格回归价值的过程中，必将付出沉痛的代价。国内房地产市场必将由“单纯市场化”转向市场与保障并行的“双轨制”，被保障人群增多，减少了商品房购买人群，改变了消费者被“迫”购买高价房的状况，从而“市场的归市场、保障的归保障”。
人们一定还记得温家宝总理在今年政府工作报告中就提出的“今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面投入”。可见房地产政策早已向住房保障倾斜，民众正期待着一个平稳理性的房地产市场早日到来。
这样一个政策走势更决定了短期内政府不会单独对房地产领域松绑。“既要保证经济的稳定增长，也要继续采取紧缩的政策。”国家发改委高官曾说，下半年的工作重心将是保持楼市的稳定，特别要防止楼市波动引发金融系统的风险。
另一方面，人们也看到，尽管上半年信贷紧缩，但流入房地产的资金依旧增长快、增量大，并未出现一些人所谓资金链断裂现象。而其主要来源，已为自筹资金。一些房地产企业由于扩张过快，为了获得所需要的资金，开始向国外股权融资。这虽可缓解企业资金紧张，却与官方政策冲突，并有将国内利益向外转移之嫌，问题的严重性正引起官方警惕。
一种担心是，当前房地产业虽有融资之难，但涌入热钱之多，市场机会之好，是历史罕见的。若任由发展不作调整，这一市场会否遵循商业、工业、住宅地产的模式，逐一被外资抢走？而随着改革进入深水区，中国房地产已是宏观经济调整和国际金融大战中至关重要的部分。
那么，卡住房地产商融资咽喉的同时，是否会拱手迎接外资进入？若以国内收入房价来作为中国房价的基准，现在房价确需下降。但房地产很难以当地居民平均收入作为基准，涌入的外资与其他资金拉高了房价，中国的房价已经到了普通民众难以承受的地步。市场的现状表明，国际热钱、民间剩余资金正在对国内房地产市场趋之若鹜，热情非凡。
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