粗略统计，上述9家A股、H股房地产上市公司合计发行超过240亿元规模的公司债，使房地产业一举成为今年债券二级市场第一大权重行业。但是，公司债对于企业来说，并非最优融资计划。刚刚借壳上市的华远集团董事长任志强就表示，尽管公司债周期较长、利率固定，但加上发行费用和其他费用，公司债实际上并不比银行贷款划算。如果不是资金十分紧张，公司不必采用这一融资策略。
值得一提的是，对于部分企业巨额资金需求来说，目前的公司债规模仍旧杯水车薪。以万科为例，国泰君安在今年6月份发布的一份研究报告中称，假设2008年商品房销售额同比下降10%、银行贷款同比不变、开发商自有资金同比增长36%，则2008年万科的资金缺口将达213亿元。
于是，千方百计确保销售成为万科的最后一步。那么，在信贷政策不变的情况下，万科销售额走势究竟如何？
公开数据显示，今年前3个月，万科实现销售面积和金额同比分别增长82.9%和119.1%；前5个月增速下降到39.1%和67.3%；前6月为15.0%和38.1%。到7月，万科单月销售面积和销售金额分别同比减少27%和15%，致使前7个月，上述两个指标同比增长仅有7.6%和28.9%。
至此，绝大多数开发商完成了“高价拍地-欠债-融资遇阻-销售滞涨-降价”的五步走。
促销
降价自救或是必由之路
各方传来的消息是，9月之后，开发商们将集中推盘促销，仅龙湖、碧桂园、恒大三家企业，“金九银十”之际的推盘总量就高达近50个。回款！回款！回款！成为集团总部压在各地销售经理头上的头等重任。降价，也必然随之而来。
“在今天的形势下，活下去是开发商的第一要务。什么面子、品牌形象，都是假的。”一位全国性开发企业的高管称。
为了快速回款，部分先知先觉的开发商已经开始实现策略转身。刚入9月，万科在上海对8个楼盘实施全面降价促销。金色雅筑楼盘从最高1.8万元/平方米调整至目前的1.2万元/平方米左右，降幅高达三成。
“万科上海宁愿顶住退房潮的压力，也要坚决降价，说明回款压力确实较大。然而，这也是万科的过人之处，早已看透有关部门关于楼市调控政策的大原则，率先降价意味着主动出击，力保安全过冬。”一位业内人士称。
另一个堪称“明智”的开发企业是刚刚上市不久的某大型开发商。知情人士透露，该企业刚刚调整的战略是以回款为核心目标，改变单点(即单个销售项目)的盈利考核，实现整个销售网络回款与土地项目支付款的对接。具体战略是，先测算资金需求，如某区域某项目在某时间点需要怎样的资金投入，即要求另外一个区域的在售楼盘无论采用何种销售策略，都要赶在时间节点前上交相应数目的资金回款。所谓“无论采用何种销售策略”，即包括降价促销。
这种“先活下来”的策略近期开始被大量开发企业认同并广为效仿。
8月，碧桂园董事长杨国强介绍，截至7月底，碧桂园仅完成全年销售计划(320亿元)的31.56%，但他同时表示，不会降低碧桂园的全年销售目标。为此，下半年碧桂园将有16个新盘推出，包括内蒙古兴安盟、满洲里、通辽，以及安徽芜湖、黄山、池州等项目都将进入销售阶段，希望以足够的可售量支持其年度销售计划的实现。但碧桂园也坦言，该预期实现的条件是“市场配合，销售情况理想”。对于降价一说，碧桂园相关人士表示，虽然近期没有计算，但不排除随市场形势而动。
另一家大型房企介绍，“金九银十”之际，该公司旗下18个项目同时开盘，销售回款任务十分艰巨。
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