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（二）保障性住房建设的难点有待突破。从目前经济适用房和廉租住房建设情况看，还存在几个难点问题：一是选址难问题。从目前住房保障的实施看，在偏远地方选址，可降低房价，但往往教育、医疗、生活等公共服务设施不配套，导致群众生活成本增加；从城区选址，群众生活方便了，但房价也会提高，群众也难以接受。从我市5月12日开始的经济适用房和廉租住房预登记情况看，大部分的居民可以承受的保障住房价位在2500元以下，距离市中心半小时生活圈。这种矛盾困绕着群众选择，也给政府决策带来难题。二是地块落实难问题。保障性住房选址用地一直沿用了由房管部门牵头确定地块，再由规划、国土资源等有关部门确认的模式。这种运作模式存在选择地块“无的放矢”、备选地块难以落实等问题。各区政府考虑到建设保障性住房无法收到返还土地出让金及要承担居民社会保障等方面的压力，对在本区内建保障性住房的积极性不高。三是购建廉租房房源难问题。在选择廉租住房房源时，为了满足困难家庭的居住生活需要，基本上定在老城区。但随着我市城市建设力度的加大，旧城改造力度不断加强，房屋拆迁量不断增加，用于提供给双困家庭的廉租住房小户型房源严重不足。
（三）保障性住房管理机构有待完善。目前，我市的住房保障建设和管理工作混为一体，房管局既承担住房保障的政策制定、市场监管，又担负了具体的建设任务，“裁判员”、“运动员”集于一身，不利于住房保障工作的长远健康发展。而青岛、烟台等市相继成立了住房保障中心，专门负责各类保障性住房的建设，加快了建设进度。另外，街道、社区两级也没有专职工作人员，因此申请受理和审核需等大量基础性工作主要依靠民政和社区人员来承担。而保障性住房特别是廉租住房的建设和后期管理，如物业管理及公共服务等，随着住房保障覆盖面的增加，工作量会越来越大，也需要专门的机构、人员、资金配套管理。
（四）居民的住房消费观念有待转变。绝大多数居民倾向于买房，拥有产权，并且买房往往要一步到位，不考虑收入水平和经济承受能力，背负了沉重的经济负担和心理压力。其实，从目前济南房地产市场看，商品房的售价相对偏高，而承租住房平均租金为每平方米15元，相对偏低。因此应树立住房的梯次消费观念，根据自身实际，合理选择租房或分步买房，随着经济能力的提升实现住房的升级换代。
三、完善住房保障体系的对策建议
根据《济南市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划》，2010年我市低收入家庭人均住房面积达到城市平均住房面积的60%以上，基本拥有或租住一套建筑面积60平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困难家庭全部享受住房保障目标基本能实现。为实现这一目标，提出以下建议。
（一）从群众需要出发，完善住房配套设施建设。一是在房源的选址中，对就医、入学、购物等因素统筹考虑，尽量在生活比较方便、交通比较便捷的地方购买、新建或插建，统筹筹集房源。二是尽快健全社区功能。对偏远、条件比较差的房源地，尽快配套建立诊所、幼儿园、购物场所，完善公交线路，降低生活成本，使群众能够安居乐业。三是加强对保障性住房的后续管理。在成一定规模的廉租房、经济适用房和棚户区改造小区内，探索保障性物业管理制度。借鉴赣州等市的经验，对廉租房小区进行物业服务招投标，驻地房管站、居委会、物业服务公司“三驾马车”分工协作、高效运作，一起维护着小区的安宁。
（二）细分住房保障对象，进一步完善保障方式。按照保障对象的收入标准和经济支付能力进行细分，以户为单位，对不同家庭实行不同的住房供应政策。对于低收入家庭鼓励其以租赁方式获得住房使用权，并签订有一定期限的房屋租赁合同，合同到期后，符合条件的可以续签；对于中等收入家庭和“夹心层”家庭，鼓励其与政府共享产权，政府可收回部分投资；中等以上收入家庭购买普通商品房。适时推出经济租赁房，由政府投资建设，以市场或半市场化租金提供给中低收入家庭承租，增加政府保障性住房的调控力度。逐步实现最低收入家庭租住廉租房，低收入家庭租住经济租赁房，中偏低收入家庭购买经济适用住房的供给格局。 
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